央行房贷新政发布后，利率将涨还是跌？

　　本报记者 李未来

　　实习记者 徐玉倩 北京报道

　　商业性住房贷款利率定价机制迎来重大变革。

　　8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确认房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）挂钩。

　　改革之后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，各省可自行确定加点下限。

　　新政明确了房贷利率的“下限”，即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（目前为4.85%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（目前为5.45%）。

　　房贷新定价机制自10月8日起开始执行。

　　新规影响因地区而异

　　以10月8日作为分水岭，新房贷利率形成机制将对按揭购房开支施加影响。听见风声说房贷或将上涨的周女士，在考虑是否将自己的购房计划提前，赶在新政实施前就办理贷款。

　　《华夏时报》记者咨询多名上海市链家经纪人，他们均预测新政实施后上海市的房贷利率将上涨，但是上涨幅度还不得而知。

　　上海链家门店经理小刘告诉记者，10月8日之前买房会划算一点，预计新计价机制施行后上海房贷利率会有小幅上涨，“之前首套房贷款打95折，（利率）4.6%左右。调整之后是4.85%左右。”以闵行区一套价值500万的房子为例，计算下来首套房月供的波动在500元左右，小刘表示对购房影响不会很大。

　　简而言之，未来的首套房贷款利率等于“LPR（当前为4.85%）+基点”，房贷上涨与否与加点的多少以及城市当前的房贷水平息息相关。对于房贷利率处于低位的上海来说，4.85%的利率下限已超过当前4.6%的平均利率水平，所以预计房贷将上涨；但对于苏州、长沙、北京等当前利率较高的城市而言，只要加点控制在一定范围内，房贷利率甚至还将降低。

　　根据360融大数据研究院报告显示，北京市7月首套房贷款平均利率为5.37%，而目前LPR 5年期报价为4.85%，这意味着若北京市加点在52个基点以内，房贷利率还有下降的可能。

　　《华夏时报》记者咨询多位北京市链家经纪人：新定价机制实施后是否对购房者有利？得到的答复大多是“差不多”“没区别”。北京链家综合店经理小纪向记者表示：“按照常理是降息了，但是个人感觉（利率）会和之前差不多，因为央行所说的利率增值部分是不定性的，是可以有选择的和银行约定的。”

　　二线城市武汉的21世纪不动产经纪人小冉则告诉《华夏时报》记者10月8日新政实施前买房会更划算，但届时的具体情况她也无法保证，因为“利率加点多少还没有确定。”但记者发现，在一些二线城市例如长沙和南昌，有部分房产中介已经开始借着“新政实施后，房贷利率将上涨”的理由，煽动购房者尽早买房。

　　关于部分中介通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示：“房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的地方，近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策，在购房时保持冷静。”

　　未来利率更加市场化

　　关于房贷将上涨还是下跌？严跃进认为不能简单看待这个问题，“关于此次房贷利率改革，不能简单理解为利率上升或下调，而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。”

　　在原有的制度下，购房者去办理房贷的时候，各银行默认按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息，而央行利率一般不会轻易调整，“因为一调整容易被认为是加息或降息了”严跃进分析道。而采用LPR形成机制后，利率是由包括中农工建等十余家商业银行根据实际情况决定的，更带有商业属性，也可因时而动灵活做出调整。严跃进认为：“未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。”

　　据了解，此次房贷利率改革是基于利率双轨制改革的大背景。8月17日，中国人民银行宣布，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制：“自即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。”此前1年期的贷款利率已采用类似报价机制，改革后利率并轨，5年期以上的贷款也将采用LPR报价机制。这对于期限长达几十年的房贷将产生巨大影响。

　　8月20日，首期5年期以上LPR公布为4.85%。低于大部分城市现行房贷利率，坊间议论纷纷是否意味着房贷将下调。2019年8月20日，在国务院政策例行吹风会上央行副行长刘国强表示对于房地产市场依然会贯彻“房住不炒”的市场定位，保持个人住房贷款利率基本稳定“但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降”。

　　严跃进对《华夏时报》记者表示，“此次专门针对房地产市场和贷款进行了政策指导，进一步体现了央行对于房地产市场的关注，尤其是对于房贷领域的风险管控。”近期，房地产贷款领域的管控颇严，苏州、杭州、宁波等地多次上调房贷利率，合肥多家银行停止二手房贷款业务，银保监会在32城开展专项检查谨防贷款违规“输血”楼市。严跃进认为在“房住不炒”的大背景下，政策依然从紧，他预测实际的贷款利率只会上调，而不会下调。

　　广州公寓前7月成交面积大涨

　　供应下跌去化明显

　　■本报记者 李未来

　　实习记者 黄琼 深圳报道

　　2019年以来，广州商服类产品成交情况大幅上涨。合富大数据显示，今年前7个月广州一手公寓成交面积同比上涨125%，累计成交已达90万平米，超越去年全年水平。

　　广州公寓近两年的成交情况如同过山车，跌宕起伏。2017年广州出台“3·30”限购政策，禁止个人购买公寓。受限购政策影响，一手公寓只有法人才能购买，算上法人身份需缴纳的运营公司费用、税费及未来转手成本，限购政策出来后广州的公寓成交量随之跌入谷底。

　　2018年年底，政府又调整了相关政策，新政指出，2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人可购买商服类产品，使得公寓在一定程度上实现了松绑。

　　从政策调整至今，广州公寓成交情况明显好转。

　　“松绑”后公寓成交大涨

　　广州中原研究发展部数据显示，广州公寓市场成交由2017年下半年谷底开始，逐渐回暖，2019年上半年成交量恢复至往年“非调控期”水平。全市成交15072套81.4万㎡ ，环比涨37%，同比涨134%。

　　合富大数据显示，今年前7个月广州一手公寓成交同比上涨125%，累计成交已达90万平米，超越去年全年水平。

　　数据显示，在刚过去的7月份，广州公寓成交面积为15.4万平米，同比上升33%，环比上升22%。据了解，6-7月份公寓市场成交环比已经连续两个月增幅较大，在7月回归15万平米水平，也是今年以来成交第三高位。而且在7月份，公寓榜单涌现较多位于中心区域的个盘，同时单价3万元以上项目占比增大。

　　广州中原研究发展部数据显示，“3·30政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万㎡，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。“12·19商服政策”出台后，市场反应积极，公寓库存稳步消化。2019年6月去库存周期降至10.2个月，供需恢复平稳；近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的稳定水位。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英就此向《华夏时报》记者表示，自去年底广州对商服物业的限购进行了一定程度的松绑后，部分购房者纷纷回归公寓市场，带动公寓成交量增长明显。加之受惠于粤港澳大湾区规划利好带动，广州房地产市场未来前景着实可期，使得部分投资、投机性需求入市，一定程度上推动公寓成交量走高。

　　国仕英认为，在房地产市场调控高压环境下，加之广州今年来公寓供应量较少，预计广州市场公寓热度不会持续太久，将会逐渐趋于稳定。

　　广州中原房地产项目部总经理黄韬向《华夏时报》记者阐述，第一，去年年底公寓市场的政策放开，今年的数据对比去年肯定有很大的增长；第二，公寓的总价低，对公寓的投资需求仍比较旺盛，很多买家，特别像市中心的一些公寓，他们仍比较看好；第三，公寓市场多项目都在打折促销，其价格相对比较便宜，吸引了很多买家出手；第四，公寓是一些大手笔的投资客的一个入场。一次性购买两层、整栋等等，这些投资客入场了也导致公寓成交量的上涨。

　　供应跌至近7年来第二低位

　　从近年公寓市场供求走势来看，今年上半年公寓成交量明显大于新增供应量，而2017年及2018年新增供应都大于成交。从半年度成交对比来看，今年上半年成交量已恢复至2017年“3·30”政策前成交水平，前期积压的库存都得到了较好去化，而供应量则在去年下半年集中放量之后有所减弱，因此形成供求差距明显局面。

　　广州中原研究发展部数据显示，2019年上半年广州公寓市场供应减少，是近7年来第二低位。全市供应7514套39.4万㎡，环比跌42%，同比跌15%。

　　2019年上半年公寓市场以黄埔、花都、南沙区供应为主，但各主力区供应量较去年大幅下跌。另外，番禺区在万博、大石商圈在售商业项目被消化后，供应量环比、同比跌幅接近九成。中心区仅海珠、荔湾、天河区有少量可售公寓项目获得供应。增城区凯达尔枢纽国际广场大批量公寓获得批售，其将会是下半年市场成交的焦点项目之一。

　　广州中原表示，“12·19商服政策”前，广州公寓成交低迷，库存积压明显。政策出台后，开发商开始积极推售前期积压的商服产品，故上半年仍为“可售个人项目”的主场。另外，近两年受调控政策影响，商服项目施工建设放缓，供应及新项目减少。目前新入市的“禁售个人”项目仅有碧桂园星荟、富士康科技小镇、思科智慧城。上半年总批售面积约4.5万㎡，对市场影响不大。

　　“商改住”新政

　　或从租赁层面稳定公寓市场

　　值得注意的是，政策的放开只针对“3·30”前拿下的地块，那么“3·30”之后拿地的商服类物业，其实同样面临着只能面向公司法人出售的问题。

　　合富大数据显示，“3·30”政策前可以对个人销售的项目，当时库存量为26653套，而截至目前，这些项目可售库存仅9669套，即“3·30”以来成交了16984套。

　　根据“3·30”限购政策，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。这一政策规定，公寓的购买对象必须是法人，对于向来以个人购买为主的公寓市场，冲击不小。

　　黄韬向《华夏时报》记者表示，如果是“3·30”政策之后拿的土地，由于不能够卖给个人，还要求300平米上出售，其面临的处境将是非常困难的。如果部分主要地区，将该类项目回归本性，做成写字楼的，才有可能突围而出，如果再做成300平米的公寓，这个不适合市场需求。

　　7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，意见提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。商改住后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　广州中原研究发展部认为，虽该新政对目前广州商业市场散售项目的影响不大，但可降低商改住运营成本，或刺激开发商自持物业转租或吸引商业运营商进场，盘活闲置库存商业，稳定广州公寓市场供需预期。

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